הטילים הוכיחו: מיליון וחצי דירות בישראל לא ישרדו מתקפה - והפתרון? תקוע 15 שנה

פגיעת הטילים האיראנית בערים מרכזיות חשפה פצע מדמם: מתוך כמעט שלושה מיליון דירות בישראל, מעל 1.6 מיליון אינן ממוגנות - כך לפי נתוני התאחדות הקבלנים לסוף 2024. עשרות אלפי משפחות איבדו את ביתן, מאות אלפים חיים בחרדה יומיומית - אך פתרון מערכתי, אין.

"לדבר על התחדשות עירונית זה חשוב, אבל במצב הנוכחי זו בדיחה מרה", אומר קובי ארדיטי, מנכ"ל קבוצת RMA, שמקדם פרויקטים בערים שנפגעו ישירות. לדבריו, "פינוי-בינוי ממוצע נמשך יותר מעשור - ואף יותר. זה פשוט לא רלוונטי למציאות הביטחונית הנוכחית".

פינוי-בינוי - נוסח ישראל: 6 שלבים, 15 שנה

ההליך שנשמע פשוט על הנייר - בחירת עו"ד, מפקח ויזם; חתימת הסכמים; קידום תב"ע; היתר בנייה - מתנפץ במציאות של ועדות מקומיות איטיות, התנגדויות תכנוניות, ורשויות שמציבות חסמים כלכליים ותכנוניים כמעט בלתי עבירים.

"הרשויות לא טועות בכך שיש להן שיקולים", מסביר ארדיטי, "אבל צריך להבין: כשאתה מקטין תוספת שטח, מבטל קומות, או דורש שטחי מסחר שאין להם ביקוש - אתה מחסל את כלכליות הפרויקט, והוא לא יקרה".

לדברים מצטרף גם עדי בורקין, מנכ"ל קבוצת פרשקובסקי: "הגיע הזמן להפוך את ההתחדשות העירונית לפרויקט לאומי. חוסן אזרחי צריך לבוא לפני רווח יזמי ואסתטיקה. בלי תמיכה ממשלתית באזורים חלשים ובלי קיצור משמעותי בזמני התכנון - נמשיך לקבור את אזרחינו מתחת להריסות".

המדינה - לא רק בשוליים

בינתיים, ברשויות המדינה מדברים על תזוזה. מנהל התכנון הודיע על אישור מזורז לתמ"א 40 שמאפשר תוספת ממ"דים. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מנסה לקדם תוכניות נקודתיות באשדוד ובבאר שבע. אך לדברי עו"ד אביב טסה, מומחה בתחום, "כל עוד אין תשתית אסטרטגית עם תמריצים, גוף מתכלל, והסמכה לחקיקה מהירה - הדיבורים יישארו על הנייר".

גם בעיית הביניים מתחדדת: מאות אלפי דירות שנבנו בין 1980-1992 אינן זכאיות לחיזוק ולא כוללות ממ"ד, בשל תפר תכנוני. "המבנים הללו נופלים בין הכיסאות - לא תקניים אבל גם לא מוכרים", מזהיר אליאב אסייג, מנכ"ל רנובו.

בנייה על הקרח: בלי כוח אדם, בלי פתרונות

ערן מרקוביץ מקבוצת שיבולת מציב את השאלה הבוערת: גם אם יאושרו תכניות - מי יבנה אותן? "אין מספיק עובדים זרים, והפערים רק גדלים. בלי מענה מידי, המחירים יזנקו והציבור ישלם את המחיר". רו"ח גיא פרמינגר מ-PwC Israel מוסיף: "דווקא עכשיו יש סיכוי להתקדמות - אם המדינה תוריד חסמים רגולטוריים ותבין שזה רגע קריטי. אם לא - נשלם בריבית".

דירות נהרסות, דיונים מתמהמהים

השבוע התקיים דיון ראשון של הצוות הבין-משרדי לקידום שיקום באזורים שנפגעו, אך טרם גובשה טיוטה סדורה. ברשות המסים הודיעו על שימור הטבות מס באזורים מוכי טילים, אך מדובר בצעדים נקודתיים. במילים אחרות: דירות נהרסות, אך הבירוקרטיה - בונה קירות.

המבחן של הדור הבא

המלחמה מול איראן אינה רק אתגר ביטחוני - היא תמרור אזהרה אורבני: ישראל חייבת להחליף דיסקט. פרויקטים בני 15 שנה אינם רלוונטיים במציאות שבה טיל אחד יכול להחריב בניין שלם. התחדשות עירונית אינה עוד שאלה של כלכלה - אלא שאלה של חיים.