שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בתקופה מעניינת במיוחד: מצד אחד, הישראלים עדיין קונים דירות, ומספר העסקאות אף התאושש בחלק מהחודשים האחרונים. מצד שני, אצל הקבלנים הצטבר מלאי עצום של דירות חדשות שמחכות לרוכשים.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף יולי 2026 נותרו למכירה בישראל כ-84,990 דירות חדשות. בקצב המכירות הנוכחי מדובר במלאי שמספיק לכ-26.9 חודשי מכירה - יותר משנתיים.
הנתון בולט במיוחד באזורי הביקוש. כ-26,170 מהדירות שנותרו למכירה נמצאות במחוז תל אביב וכ-20,990 במחוז המרכז. בירושלים לבדה נותרו יותר מ-10,000 דירות חדשות למכירה, ובתל אביב-יפו המספר מתקרב ל-9,800.
אז למה המחירים לא צונחים?
מלאי גדול כל כך אמור לכאורה להפעיל לחץ על הקבלנים להוריד מחירים. אלא שבפועל, חברות רבות מנסות להימנע מהפחתה משמעותית במחיר הרשמי של הדירה. במקום זאת, השוק ראה בתקופה האחרונה מבצעי מימון והטבות שנועדו למשוך רוכשים בלי לשנות באופן חד את מחיר המחירון.
ויש גם פתרון נוסף שמתחיל להופיע: יזמים שמתקשים למכור דירות בוחנים אפשרות להשכיר אותן לתקופות קצרות או ארוכות, וכך להמתין לשיפור בתנאי השוק במקום למכור מיד במחיר נמוך יותר.
הלחץ על הקבלנים גדל
ביולי נמכרו כ-2,930 דירות חדשות, ירידה של כ-20% לעומת יוני. כאשר מנכים עסקאות במסגרת תוכניות ממשלתיות מסובסדות, מכירות הדירות החדשות בשוק החופשי הסתכמו בכ-1,820 בלבד - ירידה של כ-26% בתוך חודש.
גם הבנייה מתחילה להגיב למצב. נתונים שפורסמו בספטמבר הצביעו על ירידה בהתחלות הבנייה, ובמקביל ישנם יזמים שמחזיקים בהיתרי בנייה אך אינם ממהרים לממש אותם. אחת הסיבות האפשריות היא החשש להוסיף דירות חדשות לשוק שכבר מחזיק מלאי גדול.
האם כל זה יוביל לירידת מחירים משמעותית? עדיין מוקדם לקבוע. אבל דבר אחד כבר ברור: עם כמעט 85 אלף דירות שממתינות לקונים, כוח המיקוח של הרוכשים עשוי להיות גדול יותר מבעבר - במיוחד בפרויקטים ובאזורים שבהם הצטבר מלאי גדול.
