דמי מפתח: האם זה באמת משתלם בנדל"ן הישראלי?

דמי מפתח נשמעים כמו שריד מימי המנדט, אבל עדיין נסחרים בהם במאות אלפי שקלים ויותר. שמאי מסביר למה בדירה אחת מסתתרים שני נכסים, ולמה כל הסיפור הוא בעצם שאלה של זמן

ב-2007 קנה משקיע בעלות על דירת שלושה וחצי חדרים ברחוב שינקין בתל אביב, בכ-200 אלף שקל. דירה דומה ופנויה עלתה אז כ-1.3 מיליון. המחיר הנמוך הוסבר בפרט אחד: בדירה גר דייר מוגן בן 85, ששילם 170 שקל בחודש. שלושה חודשים אחר כך הדייר נפטר, לא נותרו קרובים שגרו איתו, והדירה חזרה לבעלים בלי תשלום נוסף. שלוש שנים לאחר מכן היא הוערכה ב-1.8 מיליון שקל.

זה הצד המהמר של דמי המפתח. הצד השני הוא משפחה שמשלמת מאות אלפי שקלים, לא נרשמת בטאבו, ויודעת שהזכות לא תעבור מדור לדור בלי תנאים. כדי להבין את ההיגיון צריך להפסיק לחשוב על דירה כעל נכס אחד. שמאי רואה כאן שני נכסים שיושבים בין אותם קירות: הזכות לגור, והבעלות שמחכה לתורה.

מה בעצם קונים

בלשון החוק, דמי מפתח הם כל תמורה שאינה דמי שכירות וניתנת בקשר לשכירות. בעברית פשוטה: משלמים סכום גדול פעם אחת, מקבלים זכות לגור בדירה לכל החיים בשכירות נמוכה, והבעלות נשארת אצל מישהו אחר. מאז 1968 נכס שהתפנה אינו מוגן אלא אם הושכר מחדש בדמי מפתח, ולכן התופעה הולכת ומתמעטת.

ובכל זאת, בירושלים ניסו להחיות אותה. ב-2011 דווח שהקדש עדת הבוכרים מקדם 48 דירות בעיר, שמחציתן יימכרו בדמי מפתח בכ-700 אלף שקל, בתוספת 270 שקל שכירות בחודש, למגורים לכל החיים. פתרון דיור לציבור החרדי, בשיטה בת עשרות שנים.

מי מקבל מה ביום העזיבה

כאן מגיע החלק שקונים רבים מגלים מאוחר מדי. דייר מוגן אינו מוכר את הדירה. הוא מציע דייר חדש, ודמי המפתח מתחלקים לפי טבלה הקבועה בחוק:

לדייר ששילם דמי מפתח בכניסה והחל להחזיק אחרי 1958. סעיף 75 לחוק הגנת הדייר

בירושלים זה נראה כך: דיירת כבת 90 ברחוב חברת תהילים ביקשה לעבור לבנה, ודיירים חלופיים התחייבו לשלם 600 אלף שקל. ב-2018 חייב בית הדין לשכירות את הבעלים לאשר את החילוף ולהעביר לה 360 אלף. בתל אביב, דיירת אחרת בת 90 הגיעה לבית הדין עם הצעה של 550 אלף, ונתקעה: הבקשה הוגשה כשלושה חודשים אחרי מועד קשיח ונמחקה. היא יכולה להתחיל מחדש, אבל בגיל 90 שלושה חודשים אינם עניין טכני.

איך שמאי קורא את הדירה

ניקח דירה בדויה ששווה פנויה 2.4 מיליון שקל. בשוק מדווח שזכות דיירות מוגנת נסחרת בין מחצית לשני שלישים משווי דירה זהה בטאבו, ובציבור החרדי בירושלים דווח בעבר גם על 70% עד 80%. נניח 60%, כלומר דמי מפתח של 1.44 מיליון. נשמע מצוין, עד יום העזיבה: אחרי חמש שנים נשארים לדייר 864 אלף שקל, 36% משווי הדירה. בעל הבית מקבל 576 אלף בלי לעשות דבר.

ומה שווה הבעלות? בירושלים של 2010 שילמו משקיעים 25% עד 40% משווי הטאבו על נכס תפוס. המקדם נקבע בעיקר לפי שאלה אחת: כמה זמן הדייר יישאר. בן 85 ערירי הוא סיפור אחד. בן 40 עם ילדים בבית הוא סיפור אחר, כי בן הזוג, ובהיעדרו ילד שגר איתו לפחות חצי שנה לפני הפטירה ואין לו דירה אחרת, ממשיכים בזכות. במשפחות גדולות, שבהן ילדים גרים בבית עד החתונה, השאלה הזאת אינה תיאורטית.

לכן הזכות והבעלות אינן מסתכמות תמיד ב-100%. כל אחת נסחרת בנפרד, עם הסיכון שלה. וברגע שדייר ובעלים מגיעים להסכם פינוי, הדירה חוזרת להיות פנויה וערכה קופץ. על הפער הזה, ולא על שכר הדירה הסמלי, מתנהל המשא ומתן האמיתי.

אותו בית אבות, שתי תוצאות

עד כמה הזכות שברירית? ב-2014 עברה קשישה, דיירת מוגנת ברחוב רוטשילד בתל אביב משנת 1981, לבית אבות אחרי שבץ. הבעלים טענו לנטישה. בית המשפט דחה את הטענה, קבע שהמעבר נכפה עליה, ואיפשר לה להעביר את הזכות בעסקה של 2.5 מיליון שקל.

בירושלים הסתיים סיפור דומה הפוך. דייר שהחזיק בדירה מ-1968 ושילם דמי מפתח עבר ב-2022 למחלקה סיעודית, ונשאר שם עד פטירתו. בתקופה זו חתם על מסמכים להעברת הזכות לזוג אחר, ועמותה טענה לזכויות מכוח עיזבונו. בית המשפט המחוזי קבע שהזכות פקעה בנטישה, ושרצון כללי לחזור אינו מספיק. הדירה הושבה לבעלים. שני קשישים, שני בתי אבות ושתי תוצאות הפוכות. כשהזכות שווה מאות אלפי שקלים ויותר, היא תלויה לא רק בחוזה, אלא גם בשאלה אם הדייר התכוון לחזור הביתה.

שני דברים לפני שמשלמים

בהתחדשות עירונית, היזם צריך לעשות חשבון גם עם הדייר המוגן, ודירה אחת כזאת עלולה לעכב בניין שלם. שמאי יבחן גם את זה. ובמס, לפי הפסיקה, דיירות מוגנת אינה "זכות במקרקעין", ומכירתה חויבה במס רווח הון ולא במס שבח. עדיף לשאול רואה חשבון לפני העסקה.

דמי מפתח נראים כמו דירה בזול, אבל מה שקונים בהם הוא זמן: כמה שנים תגורו, מי יגור אחריכם, ומי מחכה בצד. מי שיודע לתמחר את הזמן הזה, יודע גם כמה באמת שווה המפתח.

הדירה לדוגמה בדויה ונועדה להמחשה. הכתבה היא מידע כללי ואינה ייעוץ שמאי, משפטי או מיסויי.