מהפכה במשכנתאות: בנק ישראל בדרך להחמרה דרמטית - וזה ישפיע גם עליכם

על רקע הריביות הגבוהות והעלייה בפיגורים בהחזרי הלוואות, בנק ישראל שוקל החמרת מגבלות על נטילת משכנתאות ואשראי לדיור - כך נודע לאחרונה. בטיוטת הוראה שהועברה לגופים הבנקאיים לצורך תגובה מוקדמת, מבקש הפיקוח לצמצם את השימוש במשכנתאות "לכל מטרה", שבהן נלקחת הלוואה תחת שיעבוד דירה, גם אם אינה נועדה לרכישתה או שיפוצה.

מדובר בהלוואות שבמקרים רבים משמשות כהשלמת הון לילדים, השקעה בעסק או סגירת חוב קיים - אך מבוססות על נכס קיים כביטחונות. כעת, בנק ישראל מבקש לצמצם את השימוש בהן על ידי החמרה ביחס בין ההכנסה החודשית לבין ההחזר הכולל.

מגבלה חדשה: עד 40% מההכנסה - לכל ההלוואות יחד

על פי הטיוטה, כלל ההחזרים בגין הלוואות המובטחות בדירת מגורים - כולל לרכישה, שיפוץ או מטרה אחרת - לא יוכלו לעלות על 40% מהכנסתו הפנויה של הלווה. מדובר בשינוי משמעותי באמות המידה לחישוב האשראי.

לדוגמה, לווה עם הכנסה פנויה של 20,000 ש"ח יוכל להחזיר לכל היותר 8,000 ש"ח בחודש על כלל הלוואות הדיור שברשותו. בשונה מהנוהג הקיים, שבו התאפשר להחשיב את ההפרש שנותר מההחזר הנוכחי לצורך הלוואה נוספת - ההוראה החדשה מתייחסת למגבלה כוללת על כל ההחזרים יחד.

המהלך נועד לרסן תופעה הולכת וגדלה של לקיחת אשראי מסחרי בזול, תוך שימוש בדירה כבטוחה, ולהקטין את הסיכון המערכתי אם שווי הדירות יירד בעתיד.

הריבית גבוהה - הציבור נלחץ, והפיקוח מחריף

לפי הערכות בענף, הרקע למהלך הוא הנתונים המדאיגים מהשנה האחרונה: מינואר עד ספטמבר 2025 ניתנו הלוואות כנגד דירות בגובה של כ־5.5 מיליארד ש"ח, נתון נמוך משמעותית מהיקף המשכנתאות הרגילות (כ־79 מיליארד). עם זאת, שיעור הפיגורים בהלוואות "לכל מטרה" כפול מזה של משכנתאות רגילות - 1.2% לעומת 0.6%.

בנוסף, הריבית על הלוואות אלו גבוהה יחסית: כ־5.5% במסלולים צמודים, ו־7% במסלולים שאינם צמודים. עם זאת, הן עדיין זולות לעומת הלוואות צרכניות רגילות, ולעיתים מוגדרות כ"אשראי קל עם בטוחה". המפקח על הבנקים מבקש כעת להוריד את רמת הסיכון דרך מגבלות על גובה ההחזר.

תחזית שוק: ירידת מחירים - ועלייה במינוף בפועל

בשוק מעריכים כי ייתכן שבנק ישראל נערך לתרחיש של ירידת מחירי דירות, אשר עלול להעלות את יחס המינוף בפועל, גם אם כיום הוא נראה סביר. למשל, נכס ששועבד במימון של 60% משוויו - עלול להפוך תוך שנה לנכס במינוף של 70%, אם שוויו יירד. לכן, המהלך מתפרש כצעד מנע שימנע זעזועים עתידיים במערכת הבנקאית.

בשורה לזוגות צעירים: הטבות חדשות ב"מחיר למשתכן"

לא כל הוראה בטיוטה נוגעת להחמרות. סעיפים נוספים מציגים הקלות ברכישת דירה במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון "מחיר למשתכן", בניסיון להקל על משפחות צעירות.

עד כה, הבנקים יכלו לקבוע את שיעור המימון לפי שווי השוק של הדירה, ולא לפי המחיר המוזל ששולם בפועל, מה שאִפשר לקבל מימון גבוה גם על רכישה מוזלת - אך היה מוגבל לדירות שמחירן עד 1.8 מיליון ש"ח.

בטיוטה החדשה, המגבלה עולה: סכום הדירה המרבי לעניין ההטבה יעמוד על 2.1 מיליון ש"ח. בכך, יוכלו רוכשים לקבל משכנתה של עד 1.575 מיליון ש"ח, ולהידרש להון עצמי נמוך בהרבה (פחות מ־10% במקרים מסוימים).

לדברי נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות: "מדובר בהקלה שנולדה מתוך צורך אמיתי - המחירים עלו, וההטבות לא עודכנו. מדובר בצעד שיאפשר ליותר זכאים לממש את זכייתם, עם דרישת הון עצמי שפויה".

הארכת תקופות ההחזר - רק במקרים מיוחדים

הטיוטה גם מבהירה את האפשרות לפריסת משכנתאות מעבר ל־30 שנה, שהיא התקופה המקסימלית הנהוגה כיום. לפי ההצעה, במקרים חריגים - כמו דחיית תשלומים עקב מלחמה או משבר כלכלי - תתאפשר הארכה חריגה לתקופת ההחזר, מבלי לפגוע במסגרת האשראי הקיימת.

מדובר בהתאמה לתנאים בשטח, במיוחד עבור נוטלים שנקלעו לקושי זמני, אך אין בכך כדי לשנות את התקן הכללי שלפיו משכנתה אינה ניתנת ליותר מ־30 שנה.