משקיעי הנדל"ן שוב פותחים את הכיס - למרות המסים והמלחמה

דו"ח חדש של רשות המסים שפורסם היום (שני) שופך אור על אחת מהמגמות המסקרנות בשוק הנדל"ן הישראלי: למרות ההאטה במספר העסקאות והעלאות המסים על דירות להשקעה, המשקיעים שבים לשוק - ומבצעים עסקאות במחירים גבוהים משמעותית מבעבר. הנתונים מתייחסים לתקופה שבין דצמבר 2023 ליוני 2024, ובמהלכה נרשמה עלייה של 14% במחיר החציוני של דירות שנרכשו להשקעה - מ-2 מיליון שקל ל-2.3 מיליון שקל.

מדובר בעלייה חריגה, במיוחד בהתחשב בכך שדווקא בתקופה זו שוק הדיור הכללי התמודד עם לחצים כלפי מטה, הן עקב מלחמת חרבות ברזל והן כתוצאה מעלייה בריבית ומביקושים נמוכים יותר מצד רוכשי דירות למגורים.

הסקירה מצביעה על כך שכמות הדירות להשקעה ירדה לעומת שנת השיא 2022 - אז נרכשו כ-1,736 דירות לחודש. ב-2023 המספר ירד ל-1,150 בחודש, ובתחילת 2024 חלה עלייה מתונה לכ-1,260 דירות בממוצע חודשי. הסיבה העיקרית להיחלשות הביקושים היא העלאת מס הרכישה, שהגיע כיום לשיעור של 8% - שינוי שפגע בעיקר במשקיעים הקטנים.

עם זאת, נראה כי מי שעדיין נמצא בשוק - לא מהסס לשלם יותר. המשקיעים שרוכשים כיום דירות מוכנים לשלם פרמיה משמעותית, אולי במטרה לרכוש נכסים איכותיים יותר באזורים מבוקשים, או בשל הערכה שהתשואה והביטחון בנדל"ן עדיפים על פני שוקי ההון, במיוחד בעיתות אי־ודאות ביטחונית.

מעקב אחר מחיריהן של דירות להשקעה מגלה מגמה מובהקת:

בין 2019 ל-2021 עמד המחיר החציוני על כ-1.3 מיליון שקל.

בין 2021 לרבעון הראשון של 2023 נע המחיר החציוני בין 1.5 ל-1.6 מיליון שקל.

מינואר 2023 החלה הקפיצה המשמעותית, כשהמחיר עבר את רף ה־2 מיליון שקל - והמשיך לטפס.

ההתנהגות הזו שונה ממגמת מחירי הדירות למגורים, שבהן נרשמה ירידה קלה לאורך 2023. כלומר, המשקיעים בחרו להמשיך להמר על נדל"ן - ורכשו נכסים ביוקר, גם כשהציבור הרחב קפא על שמריו.

עוד עולה מהדו"ח כי ב-2024 עלו הכנסות המדינה ממיסי מקרקעין בכ-1.5 מיליארד שקל לעומת 2023 - אולם מדובר עדיין בירידה של כ-40% לעומת שנת השיא 2022. העלייה השנה מיוחסת בעיקר לעלייה במחירי הדירות, ולא לחזרה רוחבית של משקיעים לשוק.