לפני שחותמים ליזם: 3 דברים שחייבים להכיר, חלק א

בניינים רבים בישראל נבנו לפני שנכנס לתוקף התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה, בלי מעלית ובלי מרחב מוגן. התחדשות עירונית נועדה לפתור את זה במודל פשוט: היזם מקבל זכויות לבנות דירות נוספות ולמכור אותן, ובתמורה מממן את השדרוג של הדיירים הקיימים. המשמעות היא שלבעלי הדירות אין בדרך כלל עלות כספית ישירה. העלות האמיתית היא זמן, אי ודאות, והתחלקות במגרש עם שכנים חדשים.

עדכון חשוב לפני שמתחילים: תמ"א 38, התוכנית הארצית שהפכה את המונח לשם דבר, פקעה ברוב הארץ בקיץ 2024. במקומה פועלות כיום תוכניות מקומיות שמקדמות הערים, ומסלול שקבע תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, המכונה "חלופת שקד". פרויקטים שכבר היו בהליך מוגנים בהוראות מעבר, והכללים משתנים מעיר לעיר. השמות השתנו, אבל שתי השיטות נשארו: לחזק ולהוסיף על הבניין הקיים, או להרוס ולבנות מחדש. לצידן עומדת עסקת הקומבינציה, שהיא מודל עסקי ולא תוכנית, ויכולה לחול גם מחוץ להתחדשות עירונית.

במסלול זה הבניין הקיים נשאר עומד. היזם מחזק את השלד מפני רעידות אדמה, מוסיף לכל דירה מרחב מוגן (ממ"ד), ולרוב גם מעלית, מרפסות, שיפוץ חזיתות ולובי חדש. במקרים רבים הדירות הקיימות מתרחבות בכמה עשרות מטרים. בתמורה, היזם מוסיף קומה או שתיים על הגג, ולעיתים סוגר את קומת העמודים ומוכר את הדירות החדשות.

המאפיין המרכזי הוא שהדיירים ממשיכים לגור בבית במהלך העבודות. אין צורך בדירה חלופית, אבל יש צורך בסבלנות: שנה וחצי עד שלוש שנים של רעש, אבק, פיגומים ואתר בנייה צמוד לחלון.

דוגמה: בניין משנות השבעים עם שלוש קומות מעל עמודים ושתים עשרה דירות. היזם מחזק את הבניין, מוסיף ממ"ד ומרפסת לכל דירה ומתקין מעלית, ובונה שתי קומות חדשות עם שמונה דירות למכירה. דירת שלושה חדרים של 70 מ"ר הופכת לדירת ארבעה חדרים של כ־82 מ"ר עם מעלית, בלי שהבעלים שילמו שקל. אבל הצנרת, היסודות ומבנה הדירה נשארים בני חמישים שנה.

כאן הבניין הישן נהרס כולו, ובמקומו נבנה בניין חדש, גבוה יותר ועם יותר דירות. כל בעל דירה מקבל דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת, מעלית ולרוב חניה. היזם מממן את שכר הדירה של הדיירים במשך תקופת הבנייה, שנמשכת לרוב שלוש עד ארבע שנים, ומעמיד ערבויות שנועדו להגן על הדיירים במקרה שהפרויקט לא יושלם.

הריסה ובנייה של בניין בודד קרובה במהותה לפינוי־בינוי, אך שם מדובר במתחם שלם של כמה בניינים, שמחייב תוכנית בניין עיר חדשה. ההיקף הגדול מאפשר תכנון מחדש של השכונה, כולל שצ"פים, חניונים ומבני ציבור, אבל גם מאריך את התהליך לשנים רבות.

דוגמה: אותו בניין משנות השבעים נהרס, ובמקומו קם בניין של שמונה קומות עם חניון תת־קרקעי. בעלת דירת השלושה חדרים מקבלת דירת ארבעה חדרים חדשה לגמרי של כ־95 מ"ר, עם חניה ומחסן. במשך כשלוש שנים היא גרה בשכירות על חשבון היזם. התוצאה שווה יותר מעיבוי וחיזוק, אבל הדרך ארוכה יותר, והעסקה מורכבת יותר.

עסקת קומבינציה אינה תוכנית, אלא מודל עסקי. בעל הקרקע מעביר ליזם את הזכות לבנות על המגרש שלו, ובתמורה מקבל דירות בפרויקט שייבנה, במקום כסף. זו השיטה הנפוצה כשמדובר בבית פרטי ישן על מגרש שהתב"ע מאפשרת לבנות עליו בניין מגורים, בירושה של מגרש, או במגרש של כמה שותפים.

יש שתי צורות עיקריות: קומבינציה של דירות, שבה בעל הקרקע מקבל מספר דירות מוגדר מראש, וקומבינציה של תקבולים, שבה הוא מקבל אחוז מהכנסות ממכירת הדירות. הראשונה צפויה יותר; השנייה עשויה להניב יותר כשהשוק עולה, ופחות כשהוא יורד.

במהות, גם פינוי־בינוי והריסה ובנייה הן סוג של קומבינציה: הדיירים מוסרים את חלקם בקרקע ומקבלים דירה חדשה. ההבדל הוא שבעסקת קומבינציה רגילה אין מסגרת של התחדשות עירונית, ולכן גם לא תמיד חלות ההטבות שניתנות לדיירים בפרויקטים כאלה.

דוגמה: שלושה אחים ירשו בית ישן על מגרש של חצי דונם, שהתב"ע מאפשרת לבנות עליו בניין של שש עשרה דירות. הם יכולים למכור את המגרש במזומן, או לחתום על קומבינציה ולקבל שש דירות חדשות. ברוב המקרים, השווי של הדירות בסוף הדרך גבוה ממחיר המזומן שהיו מקבלים היום, אבל הם יקבלו אותן רק בעוד שנים, ולקחו על עצמם את הסיכון שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו. ההחלטה היא בין כסף בטוח עכשיו לבין שווי גבוה יותר בעתיד.

המספרים בטבלה הם הערכות כלליות בלבד, וכל פרויקט שונה. בכל השיטות, השלב שלפני הבנייה, כלומר החתמת הדיירים, התכנון וההיתר, עלול להימשך זמן רב יותר מהבנייה עצמה.

הכרנו את שלוש הדרכים, אבל השאלה החשובה באמת היא מה כל אחת מהן אומרת עבורכם. בחלק ב' של המדריך נפרט את היתרונות והחסרונות של כל שיטה לבעלי הדירות הקיימים ולרוכשי הדירות, ונראה איך שמאי מקרקעין ועורך דין עוזרים להבדיל בין הזדמנות למלכודת.